全球经济下行下半年天津房地产局势已定?

时间:2019-08-27 19:31       来源: 未知

  天津市房地产市场在经历2017年严厉调控后,2018年新房市场明显回落。2019年初市场预期向好,政策层面有所缓和,春节后市场走出低谷迎来“小阳春”,一级二级市场活跃度均有所回升。

  在坚持“房住不炒”的大基调之下,上半年天津房地产市场整体呈现量增价稳趋势

  年初房贷利率小幅降低一段时间后,6月天津市首套房、二套房按揭利率又有不同程度的上调(首套房相对基准利率的上浮比例最低提升5个百分点左右,6大国有银行均包括在内),信贷政策的调整也是在坚持“房住不炒”大基调下“因城施策、一城一策”的补充,政策层面整体还是以“维稳”(稳地价稳房价稳预期)为主,保证房地产市场平稳健康发展。

  2018年天津土拍市场在“限溢价,竞自持”政策调控下整体“加量不加价”,土地市场可说是回归理性,但其实停牌、流拍等“凉凉”场景更让大家印象深刻。

  而进入2019年,寒冬过后的小(开 )动(发)物(商)们寄希望于否极泰来的新年新气象,重拾市场土地端,政府常态化土地放量,以环城及远郊为主力区域。从土地成交宗数和土地成交建面来看,均突破了2012年以来半年度土地成交数据的新高,成交宗数达119宗,成交建面达1216万㎡,同比去年上半年上涨了106%。

  不过,土地成交虽然在“小阳春”也“暖”了一把,但时至半年度末停牌、延期等遇冷现象频现,整体土地市场呈现平稳态势。

  据近期全国297个地级以上城市房地产投资吸引力排名显示,天津位列第10,城市经济和人口规模大,处于产业转型期,市场需求旺盛,给予了充分的认可。且最近天津地产行业的行政审批效率也大大提升,冗长的流程大幅精简,最快可实现4个月开盘,从政策层面,天津正吸引着大批开发商涌入天津投资拿地。

  回顾上半年天津土地成交情况,在全国90个城市中也是名列前茅,与天津政策利好相关,也离不开商品房市场成交量的助攻,毕竟有了源源不断的现金流,房企拿地信心才更充足。

  那么随着房企周转率日益提高,一般拿地半年左右新项目竞相亮相,相信2019年下半年会有更多新项目入市,下半年房地产市场热度我们静观其变。

  2019年过半,对于已提出2019年全年业绩目标的房企而言,36家房企中4成房企业绩完成过半,32家房企的目标完成率在40%以上,下半年完成全年目标仍需加速推货。

  截至2019年上半年,市场逢“小阳春”,且随众房企、代理公司、渠道公司等半年度销售指标冲刺,天津市上半年新建商品住宅成交量619万㎡,较去年上半年有明显上升,但从当前的市场形势预估,下半年销售压力较大。

  纵观近10年天津市房地产市场成交走势,我们似乎迎来了第四轮市场周期,半年度市场成交量在500万㎡上下波动,19年上半年市场形势同比往年向好。

  之后我们再看价格,量在价先,成交量的萎缩会导致房价开始出现实质性回落,那么成交量的攀升也会助力房价稳步上扬。6月份,大多项目为了指标冲刺,有不同程度优惠释放,630过后部分项目价格也有明显上调,未来楼市价格趋稳还是有一定升温,我们仍需观望。

  行业的发展,向来不是以价格取胜的,提升产业价值,方能实现长远发展。政府稳房价的决心从未动摇,在保证市场稳定的前提下,提升房屋的价值。在限价大环境下,价格难以上涨,但可通过提高行业服务水平,提升土地价值和建筑质量,挤压价格和价值之间的水分,让房价回归价值。

  2018年天津GDP增速仅3.6个百分点,落后于西部内陆地区,位列全国倒数第一(在可获得统计数据的31个省份中)。

  2019年“两会”期间,天津提出4.5%的全年GDP增长目标,但偏偏逢上中美贸易摩擦的国际大环境,即使在多次定向降准的扶持下,想单纯依靠实体经济实现既定目标仍然难上加难。

  据媒体公开报道,从去年5月“海河英才”计划推出以来,截至今年4月底,天津共引进各类人才16.25万名,平均年龄31.8岁。除了看重人才补贴政策和天津未来城市发展外,“高考天堂”的称号更是有着强烈的吸引力。

  2019各省高考分数线分的超低本科线,坐上了高考天堂的头把交椅。基于“海河英才”政策、“高考天堂”留住了人,也就回归了房地产发展的本质“长期看人口”,此乃天津楼市发展一大利好。

  2019年股市迎来小牛市,在中美贸易摩擦的国际环境下,A股上半年涨幅仍达到20%。随着6月28日大阪G20峰会开启,中美领导人会晤,美方表示不再对中国加征新的关税,有望重启贸易磋商。如果后续谈判走势乐观,今年四季度,全球经济下行压力或将减小。

  同时随着美联储降息传闻落地,货币宽松政策继续,股市和债市很可能迎来双牛市的大好形势。卖掉投资房产而转投向股市、债市的投资者会明显增加,房子逐渐失去金融属性。

  银保监主席郭树清也在陆家嘴论坛上发表讲话强调:“历史证明,凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区,最终都要付出沉重的代价!”其中“过度”一词用得非常巧妙,既没有将用房地产拉动经济的做法一棒子打死,也再次强调了房地产不是经济繁荣的终点。

  很多人会拿2018年和2014年做对比,因为政策松动相似,降准节奏相同,新房成交量走势也出奇一致。同时,2019上半年的成交量也确实爆发了,但2019年线年相似的爆发式增长吗?我们往后看——

  今年的政策和2015年的政策有着不同的核心:2015年政策核心是“促需求,去库存”;而2019年,房地产明显是要服务于城市经济的,从土地成交量和新房供应量上来看,保证商品房的品质与充足供应意图明显。——从房地产出发,以房地产为引信,吸引优秀人才,反哺实体经济,从而带动城市整体经济可持续发展,使天津市土地变得更有价值,保证经济长期稳定的发展。即响应国家“房住不炒”的基本方针,稳定房价,又可以提升房地产价值,让价值回归价格。

  毕竟为城市经济打造可持续发展的良性生态链,促进经济增长,房地产虽然只是其中的一环而已,但也是非常重要的一环。2019下半年,随着大量新地块项目的陆续入市,天津市房地产市场短期有望持续放量,长期则以将提升产品价值为目标,推动市场平稳发展。

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